产业园区发展 已经进入资本化新时代

2015-06-15 15:42:52   来源:搜狐网 字体:【 】   点击:

在推进产业园区转型升级的过程当中,面临着四大瓶颈:
一是开发团队的瓶颈;二是资金方面的瓶颈;三是产业发展的瓶颈,随着云计算、大数据以及移动互联网的发展,我们产业的发展对于园区空间的需求现在已经发生了非常大的变化,园区发展最终是要服务企业的发展,这些企业的形态、业态和模式已经发生了新的变化,要和我们园区的经营者紧密结合;四是机制和政策的瓶颈。
过去30年的发展和现在面临的形势已经有了很大的变化,规划的政策、土地的政策、税收返还的政策都已经发生了非常大的改变。面临这样四个瓶颈,我们的产业地产该怎么发展,我们的产业园区该怎么转型升级?
在产业园区的一级开发、二级开发、运营和资产证券化的整个产业链条当中,金融的力量不可或缺,尤其是现在这样的政策环境条件下,没有金融的助力,产业园区的开发将难以为继。
 
产城融合新时代 产业地产是重要切入口
我认为产业园区的发展将进入产城融合发展的新时代,产业地产就是重要的切入口和突破口。
如果说过去30年产业园区的发展和城市的发展是两条平行线,一边是工业化产业园区的发展,一边是城市化的发展,现在我们要成为一个交叉线,在两者当中寻找结合点。未来30年,产业园区和产业城市这两条线要能够变成一条融合线,真正实现融合的发展,在产业园区这个平台上实现产业、人口、交通、休憩这些城市功能的整合。原来我们不太注重把这些要素整合到园区的平台上,今后产业园区和产业地产的发展必须把功能整合在园区平台上面。产业地产就是这样一个重要的切入口和突破口,是实现产业园区转型升级,真正融入城市发展的一个重要的功能平台,以人为本,以企业为本,实现生产、生活和生态的真正融合。
 
未来产业园区发展三大转型方向
转型的过程当中我们要摈弃固有的赚快钱方式,当然也有资金周转的压力,过去都是一卖了之,但是未来产业园区的发展和开发必定是从规划、开发、建设、运营乃至资产证券化这条全产业链上面提供全面的服务,只有这样才是可持续的竞争力,如果是赚快钱将来的机会是不多的。
具体来说,我们认为转型可以从三个方面进行:
一是向前端的一级开发延伸,参与产业园区的一级开发。在地方政府债务总量限制的新背景下,我们希望产业地产商能够帮助地方政府通过PPP等模式实现开发,地方政府碰到困难的时候正是我们的机会,原来可以不找你,现在必须来找你,但是你要帮助他什么?开发和投融资的瓶颈必须突破,确确实实地帮助把这块区域的产业做起来,这个是地方政府非常欢迎的。
二是向后端运营管理延伸。原来是卖得比较多,将来更多的是在招商、运营、管理和服务方面予以突破。更多的可能是与这块区域共同成长,增强持续的产业发展和运营能力。
三是创新产业园区发展的投融资模式,产业地产的发展要一手牵两头。一手是产业,一手是金融,产业是核心,是基础,金融是可以推动整个产业园区可持续发展的重要抓手。产业园区的一级开发、二级开发、三级运营乃至资产证券化的各个阶段,产业地产商可以与各类金融机构携手合作,设计投融资架构和产品,实现园区开发的资金闭环和可持续发展。

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